+7 (843) 273-46-33

+7 (495) 681-40-87

Сделать заявку Заказать звонок
Новости
Строительно-техническая экспертиза жилого дома по ул. Большая Татарская 13.03.2018

Институт негосударственной экспертизы приступил к строительно-технической экспертизе жилого дома по ул. Большая Татарская. Перед экспертами поставлен вопрос: оказали ли произведённые после ввода объекта в эксплуатацию работы по перепланировке помещений влияние на ...

Строительно-техническая экспертиза выполненных работ по капитальному ремонту жилых домов в Москве. 05.03.2018

Институт негосударственной экспертизы ведёт строительно-техническую экспертизу выполненных работ по капитальному ремонту жилых домов в Москве.

Завершение технического обследования объекта культурного наследия "Усадьба Баташева" 02.03.2018

Институт негосударственной экспертизы завершил техническое обследования корпусов 9, 10, 11 объекта культурного наследия "Усадьба Баташева" - ныне больница по ул. Яузская. Далее - историко-культурная экспертиза, Главгосэкспертиза, утверждение проекта реставрации и ...

Смотреть все новости
Мы в соцсетях

Как выбрать экспертную организацию?

Для разрешения спорных вопросов, связанных с объектами недвижимости, всё чаще возникает необходимость обращаться к услугам профессиональной строительно-технической экспертизы. От выводов экспертного заключения по качеству строительства, объёмам и стоимости выполненных работ, типологии помещений, надёжности и безопасности объекта недвижимости зависят решения, влекущие не только финансовые последствия (выплаты), но и влияющие на перспективы дальнейшего бизнеса, репутацию сторон. Поэтому к выбору экспертной организации, которой поручается экспертиза, нужно подходить тщательно и осторожно.

На днях встречался с одним из руководителей крупного предприятия стройиндустрии – он собирается подать иск в Арбитражный суд Республики Татарстан на инвестора, который, по его мнению, не в полной мере оплатил выполненные работы по строительству производственного комплекса. В его случае, несомненно, требуется строительно-техническая экспертиза, которая определит объёмы, качество и стоимость выполненных работ. В Арбитражном суде ему выдали длинный список из 32 экспертных организаций с наименованиями и телефонами и предложили выбрать пару – тройку фирм, которые он заявит в ходатайстве о назначении экспертизы. Человек впервые подаёт в суд – как ему сделать выбор, чтобы получить исчерпывающие и компетентные ответы? Перед таким выбором часто стоят и судьи Арбитражного суда Республики Татарстан и судов общей юрисдикции при назначении судебной строительно-технической экспертизы.

Почему список экспертных организаций так велик?
Есть старинное наблюдение, что каждый человек считает себя специалистом в медицине и строительстве. Сейчас к этим двум профессиям можно смело добавить строительно-техническую экспертизу.

Например, работает долгие годы человек в области технадора за состоянием труб промышленных предприятий. И вот наступает период, когда широкая необходимость в надзоре за трубами отпадает. Тогда человек заявляет себя в качестве строительного эксперта, открывает и рекламирует свою фирму, как экспертную и попадает в такой вот перечень. Нигде не указано, что он был и остаётся исключительно узким специалистом по обследованию труб. Судья не знает этого и назначает специалиста по трубам экспертом по вопросам, в которых он не имеет ни малейшего опыта и знаний, например, по микроклимату помещений.

Есть случаи, когда оценщики недвижимости начинают делать строительную экспертизу. На слух разница не велика – оценка недвижимости или оценка качества. А в действительности это совершенно разные сферы специальных познаний. Часто выбор суда или заказчика попадает именно на такие сомнительные фирмы, в результате чего возникают экспертные заключения, которые не содержат исчерпывающих ответов на вопросы и легко «разбиваются» адвокатами сторон. Тогда приходится назначать повторную экспертизу. Институту негосударственной экспертизы только в этом году пришлось выполнить 6 экспертных работ, назначенных судом повторно. При рассмотрении экспертных заключений, выполненных ранее другими фирмами, иногда можно увидеть удивительные вещи.

Назначенный экспертом специалист даёт заключение о низком качестве строительства трассы теплоснабжения, заведомо возлагает вину за отказ в её работе на строителей, без натурного осмотра, только на основании проектной и исполнительной документации.

Или другой специалист, на вопрос о типологической принадлежности подвальной части дома упорно вычерчивает схемы и планы всех инженерных систем здания. Очевидно, что экспертную работу делал прекрасный спец по внутреннему водоснабжению, но сторонам то нужно было получить ответ на основные вопросы: «Возможно ли использовать подвал в качестве офисов или торговых помещений, или это технический этаж, который служит только для размещения и обслуживание инженерных систем, обслуживающих квартиры?». То есть сторонам необходимо было решить принципиальный практический вопрос – может ли собственник использовать подвал по назначению или эти помещения относятся к ТСЖ? А в результате был получен подробный отчёт о техническом состоянии инженерного оборудования и коммуникаций, включая верхние этажи и чердак.

В таких случаях суд назначает повторную экспертизу, стороны несут дополнительные затраты, тянется время.

Как решить проблему выбора экспертной организации?

Основным критерием, позволяющим считать экспертную организацию компетентной, является наличие штатных экспертов по основным строительным профессиям и специальностям. О квалификации эксперта, его способности решать поставленные экспертные задачи, нельзя судить только по стажу в строительстве или проектировании, хотя наличие богатого опыта работы очень важно. Настоящая экспертная организация обладает постоянным штатным составом экспертов, каждый из которых имеет персональный сертификат, подтверждающий компетенцию. Конечно, нельзя совсем обойтись без привлечения узких специалистов, ведь поставленные перед экспертизой вопросы могут затрагивать такие специфические области знаний, специалист по которым может быть всего один на весь регион. В таком случае экспертизу ведёт штатный эксперт организации совместно с привлечённым по договору специалистом.

Организации по строительно-технической экспертизе, желающие работать на этом рынке долго и стабильно, не экономят на обучении своих работников и на повышении профессионального уровня организации. Обучение заключается не только в оттачивании специальных познаний, но и в повышении процессуальной квалификации. Эксперт должен не только выразить в заключении своё мнение, но и защитить его в суде или в других органах власти. Очень часто, не имея знаний и аргументов для спора по техническим и правовым вопросам, адвокаты в ходе судебного процесса начинают цепляться к эксперту по вопросам процессуальным: не вовремя оповестил стороны о выходе на объект, не так поставил подпись об ответственности, предоставил не полные данные о квалификации, не зачитал определение суда при выходе на объект и т.д.

При выборе экспертной организации рекомендуется первым делом ознакомиться со штатным составом и документами о квалификации экспертов. Например, задать вопросы: Есть ли у Ваших экспертов сертификаты, выданные Федеральным центром экспертизы при Минюсте России? Входит ли Ваша экспертная организация в Российскую палату строительных экспертов «Ростройэкспертиза» или в Палату судебных экспертов России?

Если Вы получите утвердительные ответы, то можно продолжать разговор. Если ответом на эти вопросы будут путанные объяснения, что эксперт имеет сорокалетний стаж, что сам учит других (например, студентов), или Вам предъявят один-единственный сертификат о квалификации (экспертиза не может работать с одним экспертом) – то не стоит даже тратить время на беседы. Смело переходите к следующему пункту из списка.

В законодательстве и нормативных документах о техническом регулировании есть два неразрывных понятия: компетентность и независимость. При выборе экспертной организации имеет смысл ими руководствоваться. Эксперт должен быть независим, у сторон по делу не должно возникать сомнения в объективности его заключения. Поэтому, если Вам не безразличен результат, не стоит доверять судебную экспертизу организациям, открытым при государственных экспертных органах.

На первый взгляд может не возникнуть сомнений – экспертная организация независима, все сертификаты и лицензии на месте. Только вот расположена такая «независимая» экспертиза в офисе, арендованном у государственной экспертизы, в том же здании. Это уже интересно, способы воздействия уже вырисовываются, хотя бы через регулирование условий аренды. А если приглядеться по внимательней, среди экспертов можно обнаружить множество родственников сотрудников государственной экспертизы. Ещё внимательнее – директор независимой экспертизы совмещает свою руководящую деятельность с работой в Госэкспертизе. Потом можно поинтересоваться фигурами учредителей, и тогда от мнимой независимости не останется и следа.

Вполне возможно, что «независимая» экспертиза, связанная нитями зависимости с государственной экспертизой, способна решить технические экспертные задачи. Но нужно учитывать, что Госэкспертиза даёт свои заключения по проектам подавляющего большинства строящихся в республике зданий и сооружений. И поэтому, Госэкспертиза очень часто является третьей стороной в делах, связанных с качеством объектов. Поручив экспертизу по вопросам качества такой «независимой» и такой близкой к Госэкспертизе организации, можно не заметить, как в процессе исследования мнение эксперта постепенно совпадёт с мнением руководства Госэкспертизы, а результат будет зависеть не от объективности и компетентности эксперта, а от настойчивой «просьбы».

Поэтому при выборе экспертной организации для решения серьёзного строительно-технического спора нужно избегать фирм, находящихся в зависимости от государственных экспертиз, даже если в их названии сто раз продекларировано слово «независимая».

При назначении экспертизы большую роль играет её стоимость, заявленная экспертной организацией. Диапазон в стоимости бывает очень широким и по нему также можно определить стоит или не стоит иметь дело с данной фирмой. В августе этого года в Институт негосударственной экспертизы поступила заявка на экспертизу небольшого рынка. Вопрос был поставлен так: «Является ли рынок единым комплексом или он состоит из пяти отдельно стоящих зданий?» После выезда на место была определена цена экспертизы: 54 000 рублей. Заказчик сразу согласился и пояснил, что до этого он дал подобный запрос московской экспертной компании, имеющей филиал в Казани. Была озвучена сумма 500 000 рублей - в десять раз больше! Назначение гигантских сумм стоимости экспертизы за работу, требующую только обмеров, фотофиксации, черчения планов и написания заключения в соответствии с действующим Градостроительным кодексом должно настораживать сразу. В данном случае, либо московская экспертиза заведомо была низкого мнения об уме заказчика, либо не очень дорожит казанским сектором рынка, работая по принципу «запретительной» цены.

Но и по принципу наименьшей цены выбирать экспертную компанию нельзя. Малосведущие в строительной экспертизе люди, хватающиеся за любую работу, усиленно демпингуют. Можно только догадываться, о чём думает какой–нибудь преподаватель ВУЗа, когда предлагает выполнить обследование здания за 7 – 10 тыс. рублей. То ли он не представляет сложности, с которой столкнётся при обследовании несущих и ограждающих конструкций от фундамента до крыши, связанных с этим затрат и ответственности за результаты работ. То ли его ослепляет непомерное желание влезть в незнакомую сферу деятельности, хочется назваться экспертом.

В оценке стоимости любой экспертной работы есть предел, ниже которого опускаться просто преступно – назначив цену ниже, просто невозможно будет выполнить работу качественно (если не работать за свой счёт ради интереса, конечно). В ходе работы приходится принимать много звонков такого характера:

- Это строительная экспертиза?

- Да.

- Сколько будет стоить выезд на коттедж в район, чтобы Ваш эксперт на месте осмотрел всё и сказал, какое техническое состояние у дома, стоит ли мне его покупать?

- Техническое состояние объекта на глазок не определяется, нужно делать хотя бы минимальное обследование.

- Не, не надо обследование, пусть просто эксперт с нами съездит и посоветует.

- Хорошо, за выезд эксперта 3 тысячи рублей.

- Так дорого!? – изумляется голос в трубке. Не, я думал рублей двести - триста…

Какого же мнения об эксперте нужно быть, чтобы подумать, что он за двести рублей поедет в район давать консультации по коттеджу? Бывают конечно случаи, когда большие экспертные работы делаются вовсе бесплатно – но это исключение для церквей, мечетей, храмов иных религий и детских домов.

Эксперт строительно-технической экспертизы приходит на работу в экспертную фирму из проектного института или из строительной организации. Для того, чтобы ему не приходилось подрабатывать на стороне, его зарплата не должна быть ниже 35 – 40 тыс. рублей (в Москве – не ниже 70 тыс. рублей). Только в таком случае можно рассчитывать, что эксперт будет уделять все свои знания и всю энергию конкретной работе, будет защищать выводы своего заключения, будет самосовершенствоваться, а не искать заработков на стороне. Поэтому рабочий день эксперта стоит далеко не двести рублей и позволить ему отвлекаться на разные мелочи ни один руководитель не может. Кроме того, у экспертной компании всегда должно быть под рукой оборудование, компьютеры, программное обеспечение на уровень выше, чем у тех, кто создаёт объекты экспертизы. Ну, хотя бы не ниже. Например, программа по законодательству и нормативным документам должна обновляться раз в неделю. Расчётные программы экспертов-конструкторов раз в год. А это тоже стоит денег.

Особенно сложные экспертные работы требуют мобилизации не только собственного экспертного состава, но и привлекать для консультаций специалистов по контракту (например, если в объекте исследования присутствует сложное технологическое оборудование, влияющее на надёжность, безопасность, общую стоимость). Такому специалисту тоже нужно платить, и тоже далеко не двести рублей.

Поэтому, когда в ответе на запрос суда или в коммерческом предложении назначается цена комплексной экспертизы, скажем, большепролётного промышленного здания, в размере 100 тыс. рублей, можно сразу предположить, что это цена нестабильной случайной фирмы без собственных экспертов. И чрезмерно завышенные цены должны насторожить, они могут быть назначены в случаях:

если фирма или отдельный эксперт работают не постоянно, а от случая к случаю;

если фирма не имеет технических и интеллектуальных средств выполнить эту работу, и заранее закладывает в стоимость привлечение большого количества экспертов со стороны;

если объект исследования уникален (аэропорт, завод, мост и т.п.).

Профессиональная строительная экспертиза не бывает дешёвой, но и не должна быть неоправданно дорогой.

Итак, Вы провели собственный отбор экспертных компаний, исключив из списка сомнительные. У Вас остался небольшой перечень фирм, имеющих все необходимые допуски и сертификаты, с собственным штатом экспертов, с членством в Российском экспертном сообществе, не зависимых от государственных экспертиз и вменяемых по стоимости экспертизы. Какие ещё критерии можно предложить для окончательного выбора?

Есть один, очень тонкий критерий. Необходимо учитывать, что все экспертные компании, работающие долго и надёжно, знают о существовании и способностях друг друга. В качестве последней проверки спросите у руководителя экспертной фирмы, отвечающей перечисленным выше требованиям, какого он мнения о своих коллегах, есть ли ещё организации, способны выполнить такую работу? Только неуверенный в своих силах руководитель начнёт хвалить себя, ответит, что только его организация может всё, а остальные ни на что не способны. Такой ответ – редкость, но бывает. И от таких экспертных деятелей лучше держаться подальше. Нормальный эксперт всегда предложит на выбор ещё несколько фирм, которые могут сделать эту работу не хуже, чем он. И никогда не станет ругать своих соратников по профессии, ведь ему гораздо важнее сохранить и упрочить хорошую репутацию, чем цепляться за любую работу. Вот такую экспертизу и нужно выбирать для решения вопросов в серьёзных строительно-технических спорах.

Написать нам письмо
Отправить
Написать отзыв
Отправить
Заказать обратный звонок
Отправить
Результаты поиска